Επενδυτική άπνοια στα επαγγελματικά ακίνητα

Από την "Ισοτιμία" αναδημοσιεύουμε το άρθρο της Ρίτας Ζαχαριάδου. Με τονισμένα γράμματα είναι η παράγραφος που αναφέρεται στην EKTASIS.

Πεισματικά υψηλές παραμένουν στην Ελλάδα οι τιμές των επαγγελματικών ακινήτων με αποτέλεσμα οι αποδόσεις να υστερούν σημαντικά έναντι των άλλων ανεπτυγμένων ευρωπαϊκών κρατών.

Ισως για μία ακόμη φορά η πλεονεξία των επαγγελματιών του κλάδου να αποστερεί επενδυτικά κεφάλαια από την Ελλάδα σε μία κρίσιμη περίοδο όπου και οι γειτονικές Βαλκανικές χώρες επιδιώκουν να σταθεροποιήσουν την παρουσία τους στον τομέα των ακινήτων.

Καταλύτης για τις εξελίξεις στον κλάδο των ακινήτων το ερχόμενο φθινόπωρο. Αρκετές είναι οι εταιρίες κατασκευών που έχουν δρομολογήσει σειρά επαφών με τράπεζες για ρύθμιση χρεών ώστε να λάβουν χρονική παράταση για την αποπληρωμή των δανειακών υποχρεώσεων. Χαρακτηριστικό όμως της αγοράς παραμένει και η απροθυμία από πλευράς κατασκευαστών -κυρίως των Ελλήνων- να προχωρήσουν σε μειώσεις τιμών με αποτέλεσμα και οι αποδόσεις να έχουν πιεστεί σημαντικά . Σε αντίθεση με τις ανεπτυγμένες αγορές της Δύσης όπου τα πρώτα δείγματα είναι ενθαρρυντικά για τους επενδυτές με αποτέλεσμα πολλοί να αναζητούν τοποθετήσεις

Οι επιχειρηματίες όπως οι Μπάμπης Βωβός, Παναγ.Ευθυμίου(Ektasis) Θ. Χαραγκιώνης (Aκροπόλ) κλπ συγκαταλέγονται μεταξύ των κατασκευαστών που τα τελευταία χρόνια έχουν αναπτύξει έντονη επιχειρηματική δράση στον χώρο της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων. Οι ίδιοι όμως έχουν και μεγάλα οικονομικά ανοίγματα τα οποία σήμερα καλούνται να καλύψουν και εν μέσω της διεθνούς ύφεσης που πλήττει και τον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων δεν επιθυμούν να προβούν σε πωλήσεις με μειωμένα κέρδη.

Οι εξελίξεις από τις αρχές του χρόνου στην διεθνή κτηματαγορά κυρίως σε αγορές της Αμερικής, της Γερμανίας και της Βρετανίας όπου οι αποδόσεις εμφανίζονται εξαιρετικά ελκυστικές και κυμαίνονται από 7,5%-9%, έχουν προσελκύσει το ενδιαφέρον μεγάλων επενδυτικών funds -μεταξύ των οποίων και εφοπλιστικών ελληνικών συμφερόντων- που ανακτούν το ενδιαφέρον για τα επαγγελματικά ακίνητα. Οι αντίστοιχες αποδόσεις στις εν λόγω αγορές τον περασμένο μόλις χρόνο όπως για παράδειγμα στο City του Λονδίνου δεν ξεπερνούσαν το 4%.

Οι αγορές της Δυτικής Ευρώπης εμφανίζουν σημαντικές επενδυτικές ευκαιρίες με έντονα τα σημάδια ανάκαμψης. Το γεγονός ότι οι τιμές στα επαγγελματικά ακίνητα έχουν σημειώσει κάμψη έως και 30% απο πέρυσι έχει αποβεί σε όφελος των αποδόσεων . Ετσι σε πολλές περιπτώσεις οι επενδύσεις σε κτίρια γραφείων , καταστήματα μισθωμένα από αλυσίδες λιανικής προσφέρουν αποδόσεις έως και 8%. Σε βάθος χρόνου ,ίσως και σε διάστημα τριετίας οι αποδόσεις εκτιμάται ότι θα σταθεροποιηθούν στα επίπεδα 6.0-6,5% προσφέροντας τις υπεραξέςι σε επίπεδο αξιών. Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση ακινήτων που αφορούν πολυετή μισθωμένα επαγγελματικά ακίνητα της Praktiker των οποίων η απόδοση φτάνει το 8,5%.

Στον αντίποδα εξακολουθεί και παραμένει η ελληνική αγορά παρά την σημαντική ύφεση που γνωρίζει και η αγορά των ακινήτων. Εχοντας κλείσει έναν πρώτο διαπραγματευτικό κύκλο πολλές επιχειρήσεις από τον τραπεζικό και τον κλάδο του retailing επέτυχαν "διορθώσεις" έως και 20% στις μισθώσεις των ακινήτων.

Στο σύνολό της η ελληνική αγορά δεν έχει προς το παρόν δείξει ανάλογη συμπεριφορά και οι αποδόσεις δεν ξεπερνούν το 6-6,5%. Οι κατασκευαστικές εταιρίες δείχνουν προς το παρόν αντοχές και όπως εκτιμούν και οι μεσίτες το φθινόπωρο θα φανούν και οι αδυναμίες ρευστότητας. Χαρακτηριστικό είναι το γεγονός ότι οι κατασκευαστές στην πλειοψηφία έχουν μάθει να δουλεύουν με υψηλό περιθώριο κέρδους της τάξης του 50-55%,-συμπεριλαμβανομένου του εργολαβικού και του επιχειρηματικού κέρδους- γεγονός που τους δίνει το περιθώριο να τηρούν στάση αναμονής ενόψει των εξελίξεων, περιλαμβανομένων και των πολιτικών .

Οι αποδόσεις στα επαγγελματικά δεν έχουν προς το παρόν αναθαρρήσει και οι κατασκευαστές πιστεύουν ότι μετά τις εκλογές η Κυβέρνηση θα προχωρήσει στην υλοποίηση των μέτρων που είχε εξαγγείλει περιλαμβανομένων και αυτών του Οργανισμού της Εργατικής Κατοικίας για απορρόφηση των σημαντικού αριθμού των αδιάθετων κατοικιών. Ωστόσο, από επενδυτικής πλευράς το ενδιαφέρον έχει ατονήσει και τα μεγάλα funds έχουν στραφεί σε πιο ισορροπημένες αγορές του εξωτερικού με δελεαστικές αποδόσεις.

Με βάση τα επενδυτικά πλάνα που έχουν στη διάθεσή τους οι εταιρίες συμβούλων ακινήτων ο κλάδος του επαγγελματικού ακινήτου θα τροφοδοτηθεί σημαντικά από τις επιχειρήσεις λιανικής. Καταστήματα ειδών ένδυσης ,αλυσίδες τροφίμων, και ηλεκτρονικών θα κυριαρχήσουν σε επίπεδο ζήτησης επαγγελματικών χώρων.

Ρίτα Ζαχαριάδου

* Διαβάστε το πλήρες ρεπορτάζ στην "Ι" του Σαββάτου 30/5/2009